老屋KEEP住，要不要？
── 以大稻埕社區為例
第四組
生傳三 廖佳萱 林家緯 王昱樸 林承峰 黃俊原
指導教授
彭立沛 教授
摘要
大稻埕為北市重要的古街之一，從過去到現今一直都是個繁華的地帶，然而「大稻埕附近地區主要計畫為大稻埕歷史風貌特定專用區主要計畫案」的出現和北市容積規範統一的關係，讓此區的容積率問題層出不窮，近年更使地主想法與政府的觀點相抗衡，進而影響到的古厝、老屋變為無人居住的廢墟等的問題，而如何達到讓相關各方的利益最大化更是一大難題。
關鍵字
大稻埕、迪化街、容積移轉、大稻埕容積移轉、代金制度、老屋保存、大稻埕歷史風貌特定專用區
目錄
一、前言
二、文獻回顧
三、研究方法
四、結果與討論
五、結論與建議
參考文獻
附錄
1. 其他直接或間接證據
2.學習心得
3.小組成員分工執行紀錄
一、 前言
大稻埕，曾為全台灣商業貿易最繁盛的港口，從清朝時代漢人的開墾，到日治時期成為繁榮的商業中心，大稻埕無論在經濟、社會或文化活動上，都有傲視全台的驚人發展及成長，大稻埕不僅僅是商業活動頻繁的高消費區，亦是人文薈萃之地。
而當都市重心因開發導致東移後，大稻埕便逐漸失去了政經文化的地位，當年的繁榮景象也不復存在，這個具有特殊歷史地位的社區，無可避免的必須面臨都更的命運。民國89年，台北市政府提出了「大稻埕附近地區主要計畫為大稻埕歷史風貌特定專用區主要計畫案」，目的是為了保存大稻埕地區的歷史風貌，尤其針對房屋整建，並提供地主容積轉移制度，使地主更願意配合政府，且地主、建商和政府三方皆得利，但最近大稻埕地區卻出現了抗議的聲音，他們抗議政府欺騙他們，擅自於容積轉移制度增加各種限制，無論是在容積率的轉移限制、基地的轉移範圍以及代金制度的出現……等，種種皆導致地主不願配合，造成都更計畫的停滯，就只能眼看著曾經繁華的建築和街道逐漸消逝。
因此我們希望透過走訪大稻埕，訪談當地的地主和居民，了解在地居民對此事件的看法，並了解都更計畫前後的差異如何影響地主，最後是此事件現今是如何發展，又該如何解決？
二、 文獻回顧
（一）大稻埕簡史
艋舺發生泉州府不同縣邑移民之間的分類械鬥事件「頂下郊拚」，頂郊的泉州三邑人（晉江、南安、惠安），同安人無力抵抗，先是奔往北方的大龍峒，但不受當地同安移民接納，再轉到大稻埕，形成街市。
淡水正式開港，但是實際起卸的口岸，則包括艋舺和大稻埕。不久之後，艋舺因為河沙淤積，市況漸衰，船隻大都停靠在大稻埕。大稻埕於是逐漸取代艋舺，成為北台灣的商業貿易中心。
在台灣日治時期初期，大稻埕的茶葉貿易依然興盛。日商全力抵斥洋行勢力，轉而以日本、東南亞為主要進出口市場。大稻埕除了傳統的茶葉買賣以外，南北貨、中藥、布匹批發業，更因台灣縱貫鐵路的全線完成，而更加彭勃發展。
（二）大稻埕歷史風貌特定專用區
為促進大稻埕歷史風貌特定專用區內歷史性建築物之保存，塑造傳統街區整體風貌，透過容積獎勵機制，來獎勵老屋持有人跟產權所有的人持續保留老建築。依據政府92年公布的【大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉作業要點】引述部分內容：
1. 「容積移轉」，係指原屬一宗土地（以下簡稱送出基地）之可建築容積，一部份或全部移轉至另一宗可建築土地（以下簡稱接受基地）建築使用而言。
2. 送出基地之可移轉容積量，為本計畫規定各使用分區及用地之基準容積扣除實際保存及新建之建築容積。但歷史性建築物所定著之土地，倘捐贈該歷史性建築物及土地為本市所有，並完成維護保存再利用，得全數移轉其總容積（不扣除現有容積）。
3. 容積移轉之換算比例依申請容積移轉當期之送出基地及接受基地公告土地現 值之比值計算，其計算公式依內政部發佈實施之「都市計畫容積移轉實施辦 法」規定計算公式核算之。
只要能符合其條件，透過老建築的保存和維修，就可以得到部分的容積獎勵，容積獎勵也可以透過容積移轉，來賺取一筆不少的金錢，因為這些利益和鼓勵下，使的在地的居民更加願意參與保留這些老建築，一起為保留這些文化遺跡付出。
（三）未來大稻埕的容積移轉機制，回歸「都市計畫容積移轉實施辦法」?
過去大稻埕容積曾移入狹窄巷弄內，如大安區瑞安街都更案從4樓長到12樓、中正區臨沂街也有建案因灌入容積達12樓，傲視周邊4樓公寓，造成居民因日照權、環境受損而抗爭。除此之外，大稻埕、迪化街古蹟，可以稱得上是建商的「容積倉庫」，建商買來增加銷售面積，做法是把買來的容積移轉到信義計畫區、大直重劃區等豪宅建案上，更使的北市的房價居高不下。
市府計畫，未來大稻埕的容積移轉機制，配合容積代金制度，使得地主的權益受的剝削，容積制度的修改，可能會促使地主對維護老屋而興致缺缺，史的老屋逐漸凋零沒落。許多大稻埕的地主們紛紛拉起紅布條，希望市府能了解他們的心聲，去傾聽他們的想法。
三、 研究方法
（一）訪談提問大綱
1.大稻埕容積移轉問題中新制跟舊制的新增限制與顯著差異為何？
2.代金制度對於政府的獲利與地主的損失以及日照權、環境議題和交通問題的成效性？
3.為何57%未移轉區域幾乎在側巷中，而主街幾乎皆可順利移轉出去？
（二）受訪者
大稻埕巷子內工作坊志工隊大隊長：邱達平
政大法律畢業，大稻埕地主：曾先生
凱利咖啡老闆、大稻埕地主：陳先生
萬安堂老闆、大稻埕地主：（未講姓氏）
（三）訪談行程
1/4、5電話確認訪談時間
1/7訪談
（四）訪談時間
1/7下午1:30-3:30訪談
1/7下午3:30-5:00親訪大稻埕社區
（五）訪談地點
台北市大同區迪化街一段46巷16號
（為吳文秀所有之「良德茶行」舊址的歷史建築）
四、 結果與討論
隨著台北市的發展，經濟與文化的衝突益趨嚴重，而這樣的問題也同樣發生在大稻埕裡，從1994年起究竟要再開發這個古街，還是將它保存下來，作為台北市內重要的文化遺產，這樣的衝擊便一直存在。儘管現在大稻埕已被劃為歷史風貌特定專用區，但當地居民對於政府的容積移轉問題，仍有許多的困惑與不滿，甚至在當地掛起滿滿的紅布條，向政府表達他們的訴求，因此我們在聽完長年居住於當地的居民與大稻埕自救會的成員們的想法後，結合他們的訴求，我們對這個議題有以下的整理：
（一）古街去留爭議的演變
1994年台北市長選舉，時任台北市長的黃大洲因在任時便積極規劃迪化街的道路拓寬以及周圍開發計畫，但此時社會上已出現許多希望能將這個古街保存下來的聲音，因此當時市長候選人的陳水扁與趙少康，都承諾當選後會將古街保留下來，只有黃大洲因為堅持推動當地開發計畫而拒絕保存這些古厝。
後來陳水扁贏得這場選舉，便承諾保存大稻埕古街，而下一任市長馬英九更是延續這個方向，將南京西路至台北橋間的迪化街劃為「大稻埕歷史風貌特定專用區」，並另訂容積移轉作業要點，儘管規範當地地主必須維護當地古色古香的特殊風情，但也允許他們將本應擁有的容積率轉移到其他地方作為補償。
直到2016年，柯文哲政府推動台北市容積轉移制度統一，將在其他地區實施多年的代金制度導入大稻埕，但對當地居民而言，制度的改變不但沒有解決到原先的問題，更是造成了他們的不滿。
（二）古厝保存對於大稻埕的影響
在大稻埕歷史風貌特定專用區的影響下，政府希望能夠保存當地的古厝，而迪化街的主街的地主，大部分也都利用容積轉移的方式，將老舊的房屋重新翻修，並成功將容積率轉移出去。然而，對於住在側巷的地主，由於諸多因素的關係，導致他們沒有那個誘因去轉移他的容積率以及進行古厝的維護。在此情況下，部分地主甚至希望將那些側巷的古厝拆除，作為綠地或公共廁所，以解決當地街道過度狹窄、缺乏綠地的問題，以及每到每年年貨大街時便會發生的隨地便溺的嚴重議題。
（三）代金制度的爭議
由於政府想要讓地主和建商間對容積率的交易透明化，因此設計出了代金制度，希望能讓建商和地主的利益分配達到公平，而政府也能透過這個制度的營利，將其轉為地方公共建設的資金，並且透過合理管控容積轉移的分配，減少人口過度壅塞及其帶來的交通問題，以及讓日照權和環境議題等得到有效的解決方法。
由於政府能自由分配的金錢有一定的限度，因此在這制度中，政府從地主那買入土地後，並非直接給地主金錢，而是先給他一個憑證，等到未來建商向政府購買容積率後，再將得到的金錢歸還給地主。然而，大稻埕的地主卻不信任政府的說詞，因此不願意將容積率賣給政府，這也導致政府容積銀行存量過少，進階造成建商即便想買，也沒有足夠的容積可買，最終形成沒人買沒人賣，公保地的買空賣空現象。
（四）新制度對容積移轉的限制
新的制度和舊的相比，更多了數條有關容積基地的限制，其中重要點如下表：
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舊制度 |
新制度 |
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都市計畫 |
訂定專法「大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉要點」 |
全面回歸「都市計畫容積移轉實施辦法」及「台北市容積移轉審查許可自治條例」 |
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容積移轉量體時程 |
基準容積可分批分次全數容移 |
程序完成後基準容積可移轉，限定可移轉容積量體1/2 |
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接受基地移轉區域限制 |
1.無面積條件限制 2.可移轉至全市可建築之地 3.部分接受基地移入大稻埕容積，免經都市設計審議 |
1.面積需在1000平方公尺以上 2.限定為捷運出入口800公尺內及0.5公頃公園綠地與廣場500公尺範圍內，造成台北市部分區域基地無移入容積的機會 3.全部納入都市設計審議 |
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接受基地容積移轉限制 |
移轉上限為40%(非指定區域30%) |
受「台北市容積移轉審查許可自治條例」規範，移入容積一半以上，移轉上限降為15%，基地甚至不移入大稻埕容積 |
（五）從未被重視的側巷問題
從2000年制定的大稻埕歷史風貌特定專用區容積移轉要點起，有關側巷的相關問題就一直被當權者給忽略，由於相比於主街的560%容積率，側巷的房屋只能有300%的容積率，在這先天不良下，他們有車的話，還必須繳交一單位300萬元的停車代金，而主街的房屋因為法律的保障而無須負擔這停車代金，再加上側巷地價遠不如主街，以及若按照政府要求，以古法去維護古厝，那麼這零零總總加起來的支出遠大於賣出容積率能獲得的利潤，因此在這制度施行十幾年來，儘管主街移轉成功率很高，但側巷內的大部分地主仍不願將容積率移轉出去。
而如今實施新制度後，不但沒有去正視或解決這個問題，更將賣出容積率一半的收入歸為政府所有，舉例來說據其中一位訪談對象說，若照原本的制度，賣出容積率會造成其賠本，而若在加入代金制度後，更讓其賠本的金額增加至近2400萬，讓側巷的地主更不願賣出容積率，寧願整修也不願賣出，而成為一棟廢墟，久而久之，可能讓未來的大稻埕充滿廢墟。（圖１、２）
（圖１、２ 大稻埕內的老屋、廢墟）
（六）其他相關爭議
1. 政府處理效率低落
當地居民在賣出容積率前，需要先進行古厝的維護，而在維護的過程中必須不斷的跟文化局及都發局的人員進行溝通，並讓他們來現場勘查，然而雙方公文往來的過程卻是極其沒效率，單趟傳遞公文至少就需耗時三個星期，再加上整個古厝維護工程的工期，在正式賣出容積率前，所需花費的時間長達五至七年。
2. 處理程序繁耨
由於現行法規規範，若要對房屋有所處置，必須先取得持有房屋所有權的所有人的同意，才能有所作為。雖然在大部分家庭，這樣的規範並沒有造成太多負擔，但對於大稻埕的地主而言，由於他們的祖先多為當時的上級階層，因此一夫多妻、子孫滿堂的情況成為常態，而這樣的現象造成如今子孫若要處理這些古宅，動輒需要數十數百個「親戚」的印章，再加上有許多的人更是早已移民國外，使得這樣的處理程序十分複雜。
3. 政府的處理態度與策略
面對當地強烈的反彈，政府採取的策略是不斷安撫居民，並口頭承諾會將這個制度退回重審，但後來卻接到政府回應說，年前較忙，年後再說，因此當地居民認為這只是政府為應付即將到來的年貨大街，而先打發他們居民的策略。
4. 官方說法與事實的差距
而據官方說法，大稻埕因賣過多的容積於內湖地區，造成內湖的環境髒亂、人口擁擠與交通阻塞等問題，更是有議員痛批容積灌爆，把矛頭完全指向大稻埕地主，但調閱資料顯示古蹟基地容積移轉僅達25%，剩下75%是沒有任何容積存在的基地（圖３）。因此可知，內湖的交通等問題主因並非因容積轉移內湖而造成，然而偏頗說法更是讓大眾對此有誤解。
（圖３）
五、 結論與建議：
（一）結論
1. 政策改變的配套措施
每當有什麼重大政策的改變時，一定會造成許多人的利益衝突，而為了解決這些有關利益的紛爭，並且持續順利地推行新政策，勢必有有相關的配套措施，以彌補利益受損者的權利。舉例來說，當地居民就希望政府能放寬大稻埕的禁建令，可以像保安星巴克一樣（圖４），只保留老屋的外觀，而後方建造現代化建築，這麼一來既可以保留當地的歷史風貌，也不會因為以需古法維護而限制住當地的發展；或是將處理房屋的程序簡單化，像是將需取得印章比例從100%降為75%。
（圖４）
2. 政策延續性
過去十幾年間，有關大稻埕的容積移轉規範一直都是朝著同一個方向努力著，然而，在新制度實施後，卻大幅地影響了居民對於容積轉移的權益，因此我們認為由於政策實施的影響是長期且深大的，因此在制定政策時應該要是考慮其和過往相關政策的延續性，而不是策略性的打壓居民對容積轉移的權益。
3.創造「全贏」的局面
政策的訂定應該要以全贏為目標去努力，像是大稻埕的容積轉移議題，如果建商在辦理他處都更時，能從每個參與都更的人所獲得的利益中，各拿回極小部分以購買迪化街側巷的容積，這麼一來，建商能獲得更多的容積，參與都更的人所獲得的利益還是很高，大稻埕地主也能順利將容積賣掉，政府也能透過大稻埕地區容積轉移率的提高，而讓廢墟問題有所解套，讓相關各方都能獲取利益，讓全體社會效益達到最大化。
(二)建議
若未來想要繼續研究大稻埕容積移轉相關議題，應避免太多主觀意識且片面的想法，因此訪談對象不應侷限在當地地主，而是應該擴及到政府觀點，大稻埕其他居民的想法。此外，社區研究並非為紙上談兵的科學，除了訪談外，更應該加強自身對該社區的連結，到社區走走，實際去體會社區遭遇的困難，就像我們這次訪談，也有實際到訪談中所提到的地點，體會到了訪談內容外，那些無法以言語表達的深刻感受。因此，只有透過親訪社區，才能用最真實的角度去了解，並且呈現出這個社區的原貌。
參考文獻
1. https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E7%A8%BB%E5%9F%95
2. http://uro.gov.taipei/ct.asp?xItem=210939&CtNode=19998&mp=118011
3. http://udn.com/news/story/7323/1771348
4. http://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/1893956
5. https://www.credit.com.tw/creditonline/Epaper/WeeklyValueContent.aspx?sn=65&unit=275
附錄
1.其他直接或間接證據
（圖５、６ 左三｜邱先生、左四｜萬安堂老闆、右三｜曾先生、右二｜陳先生）
（圖５） （圖６）
（圖７ 親訪社區）
2.學習心得
林承峰：
對我來說，大稻埕就是一個繁華的古街，而近期有在報章雜誌看到一些居民的訴求，藉由這次的團體報告，親自訪談、走入社區後，才深刻了解這次「掛紅布條」的抗議事件，從不懂得容積率、代金制度，到感同身受他們的想法，也在訪談後，更注意的是迪化街的歷史風貌與古建築之美，而非只聚焦在騎樓的店家攤販，也才知道原來繁榮的商圈背後，原來也藏著那麼多的訴求與不滿，但其中主要的發現與客觀想法還是需要透過自己的咀嚼消化，才能避免片面的觀點。但不可否認的是，這次的訪談中，可以深刻感受到的除了地主的訴求外，還有當地的風土民情，從連絡到訪問過程中的糕點、咖啡招待，都是如此誠懇與溫暖，也從此處看出大稻埕在地溫情是如此的深厚。
廖佳萱：
經過這次的深入訪談之後，我才真正對大稻埕所在抗爭的容積移轉問題有完整的了解，就算我們在訪談的事前準備認為自己已經研究的很完整了，聽完訪談對象身為當事人的想法與見解，才真的了解到了為什麼他們要抗爭，而他們有什麼樣不得已的苦衷必須做出這些抗爭。從這些居民的角度來看大稻埕會發現，政府的更改法律以及與民眾溝通的部分都顯得消極和沒有效率，很多居民們都有對於自己這個社區想要改變的想法，甚至是更具體的計劃並想要有所行動，但卻因為與市政府溝通費時又費力，導致遲遲無法使這個社區更加進步。
王昱樸：
在實際前往大稻埕進行訪談前，雖然有透過一些新聞報導去了解這個議題，但是都沒辦法理解得很明白，因此透過這次的訪問後，很清楚地了解到了他們會發起這些抗爭的原因，以及他們對於政府的訴求。不過聽完之後卻也更加地覺得事實或許不一定就和他們所說的一樣，因為總覺得他們也都只是站在他們的利益來看，較為片面的說法，而且後來也要再去查一些這個議題中的一些關鍵法條，又覺得和他們所解釋的內容有出入，因此若想要更接近這個議題的真實面的話，還是應該要去聽更多不同立場的人的聲音才行。
黃俊原：
因為這次的探訪給了我更多不同的想法，以前一直覺得大稻埕只是比較不繁榮了，但從沒有好好去思考為何會導致這樣子，經過了前期的研究，到後來的訪問，讓我知道，大稻埕所面臨的問題，一直沒有想像的那麼簡單，比如說在地人所面臨的公共空間的要求，還有老屋住的問題，透過探訪可以實際了解在地人所面臨到的生活困難，而不適只是透過網路，何在學校自己思考著為什麼他們抗爭這些議題，讓我更能深入去認識這個特別且充滿風味的地方，用一個不同的角度去了解他們的難處。
林家緯：
在這次的報告主題決定前，其實我根本不知道大稻埕面臨了這樣的問題，一開始也根本不了解甚麼容積轉移或是代金制度的，因此事前也上網找了許多相關的資料，但卻始終無法真正釐清事情的原委，直到訪談當天去到了大稻埕，那個場合就像是一個社區的交誼空間，除了原本和我們聯絡的邱老師之外，還來了其他對大稻埕也都很了解的叔叔們，他們一聽到我們是要來了解大稻埕容積轉移的問題後，每個都滔滔不絕，過程中邱老師還準備了咖啡跟點心給我們，實在是有夠熱情。而經過這次和大稻埕地主以及居民的訪談後，我才了解原來是因為政府在政策方面在沒有和居民溝通的情況下，擅自增加了許多限制，甚至密集地舉辦公聽會，打算草草了事速速結案，完全不顧居民的權益，以至於居民變得不肯配合，引此都更的計畫只好停擺，曾經繁華的街道便逐漸沒落凋零。在訪談過程中，其中一位地主陳先生，他提到一開始她其實也很不了解為甚麼政府要提出代金制度，但在做深入了解後他也認為代金是有必要的，再者，在整個抗爭的過程中，其實他也想了許多能改善的方法，不論是對居民或是政府，甚至是對建商，因此我覺得政府方面如果能實地的深入了解當地居民所要求的，並且改善現況，包括行政條文的處理時間、誠實對外說明和適時和居民溝通……等，相信無論是政府或居民都是希望能保留下大稻埕這樣歷史悠久的古街的，那又何必為此互相爭鬥呢？
3.小組成員分工執行紀錄
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姓名 |
工作項目 |
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林承峰 |
結果與討論、結論與建議、研究方法、訪談、摘要、關鍵字、統整 |
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廖佳萱 |
封面、目錄、逐字稿PARTI、統整、上傳至localwiki |
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黃俊原 |
文獻回顧、參考文獻、訪談、逐字稿PARTll |
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王昱樸 |
結果與討論、結論與建議、訪談 |
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林家緯 |
前言、訪談、逐字稿PARTlll、ppt、上台報告 |
